2004/10/02

De: TAF - "Preocupante" 

Segundo O Comércio do Porto:
- Imbróglio jurídico compromete projecto da Pedreira da Trindade
Pede-se ao BPI que ajude a esclarecer o problema e que colabore activamente na sua resolução.

Mais notícias sobre este assunto:
- Câmara do Porto projecta um hotel e lojas para a Pedreira da Trindade
- Hotel e Galeria Comercial Vão Nascer na Pedreira da Trindade no Porto
- Hotel e lojas na Trindade em 2006
- «Pedreira» requalificada até 2006

2004/10/01

De: Jorge Ricardo Pinto - "A marginal Oriental do Porto" 

Queria, no seguimento do que vem sendo habitual, chamar a atenção para um post no Avenida dos Aliados sobre a Marginal do Porto a montante da Ponte Luís I. O estado de abandono e a falta de aproveitamento de um local com um potencial inacreditável é o mote para uma pequena dissertação sobre o tema.

De: Miguel Barbot - "Boas notícias II" 

No pólo cultural da freguesia e da cidade só encontramos beleza dentro de portas. Como é possível querer comparar a zona de Miguel Bombarda ao que quer que seja, se ali habita apenas o caos?

Podem encontrar aqui um antigo post sobre a mesma zona, que é obviamente extensível a todas as ruas adjacentes a Miguel Bombarda, sem excepções.

De: TAF - "Boas notícias" 

Noticia O Primeiro de Janeiro:
- Rui Rio apresenta projecto para a pedreira da Trindade
Aquele triste espectáculo mesmo ao lado da Câmara é um símbolo do ponto a que chegou o Urbanismo no Porto. Há quantos anos o problema se arrasta sem que ninguém resolva tratar do assunto do princípio ao fim! Será desta?

Entretanto, há desde ontem mais uma escultura no Porto, no Sheraton, por sinal da autoria de uma escultora que eu conheço muito bem. ;-)
(E cujo site continua muito desactualizado...)



Já que se toca aqui no tema, O Comércio do Porto lembra hoje que, além da Rua Tenente Valadim, também a Rua Miguel Bombarda é um pólo cultural em Cedofeita e na cidade :-)

2004/09/30

De: TAF - "Conversas" 

Vale a pena de vez em quando visitar o Blasfémias, onde têm aparecido comentários com relevância para a Baixa do Porto. Hoje PMF comenta o mais recente post de F. Rocha Antunes aqui n'A Baixa do Porto.

2004/09/29

De: Cristina Santos - "Algumas confusões" 

INDEMNIZAÇÃO
(REGIME DE TRANSIÇÃO PARA O NOVO RAU)
«...

4 – Se o senhorio não aceitar a renda proposta pelo arrendatário, pode, simultaneamente, denunciar o contrato pagando uma indemnização correspondente a três anos do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário nos termos do nº 1º ou, sendo caso disso, nos termos do artigo 20º nº 3.

Veja-se esse artigo (nº 3 artigo 20):

«3 – O rendimento anual bruto corrigido refere-se ao ano civil anterior ao dessa comunicação.»


( o nº 3 do artigo 20ª é referente às invocações do arrendatário, para não ser aumentado ou se-lo de forma condicionada, com base no seu rendimento) ,assim,

- quando é que se considera caso de recorrer ao nº 3 do artigo 20?

- recorrendo-se ao dito artigo como será calculada a indemnização, em função dos rendimentos do arrendatário?


Em todo o caso na Voz corrente, e talvez daí resulte a manifesta falta de oposição ao documento, a maioria dos inquilinos, aceita muito bem esta lei, alias concluem que farão propostas de rendas baixas, para que o senhorio denuncie o contrato, e eles beneficiem de uma indemnização que funcionará como um adiantamento para compra de casa nova, com todas as novas tecnologias e requesitos.

Veja-se que as casas atípicas do Porto, são na maioria T1 ou T2, casas novas com essa tipologia não faltam no mercado imobiliário, os empréstimos para a compra dessas casas novas tem mensalidades compreendidas entre 250€ e 350€, dispõem de aquecimento, garagem em alguns casos etc...

Será que o Senhorio de um Prédio atípico, pode reabilitar profundamente o seu edifício, tornando-o actual e praticar esses valores de renda?

Mesmo que consiga praticar esses valores, será que os inquilinos não preferem «ir pagando as suas casas»?

Não deveriam as rendas livres baixar a ponto de competir com o mercado de venda de imóveis?

Se o senhorio ficar com o prédio vazio, pode também vende-lo, mas sem garagem, sem infra-estruturas poderá competir com os municípios vizinhos?

Será que o senhorio terá de continuar a manter rendas de 100€ e 150€ para ter mercado, e continuar sem dinheiro para obras?

Por estranho que pareça a lei anima muito os inquilinos, aqueles que não estão animados ou tem mais de 65 anos, ou não tem rendimentos.

A lei também não esta bem, quando continua a permitir que o aluguer de um imóvel, fique mensalmente mais dispendioso do que a aquisição de um, com características semelhantes.

Cristina Santos

De: F. Rocha Antunes - "Revolução no mercado imobiliário" 

Meus caros,

Com a publicação das várias leis que foram aprovadas em Conselho de Ministros, está a chegar uma verdadeira revolução no mercado imobiliário português: o regresso do arrendamento como regulador do mercado.

Como todas as revoluções, vai levar umas décadas até cumprir os seus objectivos essenciais mas o que importa mesmo é a mudança de paradigma que representa.

Essa alteração de paradigma é clara: o mercado imobiliário vai finalmente ser determinado pelos utilizadores, e não pelos vendedores.

Já havia umas franjas de mercado, que são as mais eficientes, que funcionavam assim (os centros comerciais no país inteiro e os escritórios e as plataformas logísticas no Sul). Agora, esse paradigma vai atingir o grosso do mercado: as casas em geral e as lojas de rua. Se resistirmos à nossa inesgotável capacidade de estragar tudo o que de bom se faz, o País imobiliário dentro de uma década vai estar irreconhecível.

É preciso que todos percebam, especialmente os agentes do mercado imobiliário, que os hábitos de décadas vão ser todos questionados. E muitos desses hábitos pura e simplesmente deixam de fazer sentido.

Há uma característica do mercado, em particular, que vai mudar muito: a informação sobre as transacções.

Ninguém acha estranho que num mercado com esta dimensão se saiba tão pouco sobre as transacções que se fazem? Alguém que tenha tentado saber alguma coisa sobre o que se compra e vende, de facto, em qualquer parte do País sabe que só existem palpites e opiniões interessadas.

Isto num país em que, por lei, qualquer transacção imobiliária só é válida se for efectuada através de uma escritura pública?

Não há qualquer justificação legal para que os dados de uma escritura pública não sejam disponibilizados a toda a gente. A prova disso é que qualquer um de nós pode pedir uma cópia de uma escritura pública.

Imaginem, só como exercício académico, que todas as escrituras públicas estavam disponíveis para consulta de forma eficiente. Com os dados devidamente identificados e normalizados. Poderíamos saber, a todo o tempo, que transacções estavam a ser concretizadas, em que sítios, por que valores, com que características.

Essa informação é fundamental para todos, e devia ser a base de referência para todos os milhares de negócios que se fazem com base em imóveis.

Não se venha com a velha história da privacidade dos dados que neste caso ela não existe por natureza. O nosso sistema jurídico impõe a natureza pública do acto, certamente porque já há décadas se acha, e bem, que essa informação é demasiado importante para ser omitida.

Só para se comparar com outros mercados, na pátria do capitalismo mais radical, os E.U.A., os dados de qualquer transacção imobiliária são disponibilizados para consulta pública gratuita em todas as bibliotecas municipais no prazo máximo de 10 dias após a sua concretização. Desde os anos 30 do século passado.

Lembrem-se. Os utilizadores vão passar a definir o mercado. E isso exige cada vez mais informação sólida para que as decisões sejam correctas.

Francisco Rocha Antunes
Promotor imobiliário
http://porto.taf.net - início

2004/09/28

De: Cristina Santos - "Financiar as obras e não as rendas" 

A experiência com o INH no deferimento de processos revela-se sempre numa espera morosa, em técnicos que tem que se deslocar de Lisboa, que desconhecem a realidade extra gabinete, etc... Conferindo-lhe o diploma do REABILITA a responsabilidade integral, vamos a ver como este Instituto centralizado se aguenta, não se compreende de todo, o porque de as C.Municipais ou mesmo as juntas de Freguesia não ficarem responsabilizadas por estes processos.
Refira-se ainda os nº s2/3 do artigo 4º

2- As obras referidas nas alíneas a), b), d) e e) do número anterior do presente artigo podem ser obras de reconstrução, ampliação, alteração e demolição e, se se justificar no quadro da reabilitação, obras de conservação.

3- Sem prejuízo do disposto no artigo 2º, alínea a), são ainda susceptíveis de apoio no âmbito do REABILITA os projectos relativos a obras exclusivamente de conservação em edifícios ou fogos arrendados em regime de renda social ou apoiada.


Assim os pequenos proprietários ou alteram, ou ampliam, ou reconstroem o edifício, e pedem financiamento, financiamento este que inclui como despesa elegível o realojamento do inquilino, diga-se que este realojamento inclui indemnização, ou então fazem obras com o dinheiro que receberam até hoje.

Seria um bom projecto, uma boa exigência, um bom trabalho, contudo não se adequa no conceito de incentivo à reabilitação, não protege os inquilinos, dá azos a obras de degradação, porque exige logo à partida grandes investimentos, e incentiva acima de tudo o adiar de uma reabilitação que urge, que não pode ficar exclusivamente a cargo das grandes entidades e de interesses empresariais.

Se serão financiados aumentos de renda, porque não financiar antes as obras que justifiquem esses aumentos? Corremos o risco de estar a financiar rendas desajustadas face às condições de habitabilidade, financiando assim o aceleramento da degradação.

O proprietário que recebesse esse financiamento aumentava as rendas segundo critérios administrativos, em forma de rendas transitórias para o novo regime, garantia-se boas condições de habitabilidade pelo financiamento dado às obras a executar, o inquilinos em vez de ser subsidiado era aumentado progressivamente, e o valor do financiamento traduzia-se no fundo, no aumento que o proprietário não receberia no período de transição, mas que recebia à cabeça para obras, não tendo que dispor do seu dinheiro.

Isto sim era mais seguro.

Cristina Santos

De: Cristina Santos - "Rehabilita é para grandes investimentos" 

Novo Programa Rehabilita destina-se essencialmente às Sociedades de Reabilitação Urbana, dado que financia a compra de Terrenos, espaços, privilegia as obras de ampliação, demolição, reconstrução, preterindo a simples conservação do edificado.
Embora o seu enunciado refira os proprietários e a pequena habitação, na verdade e no seu desenrolamento confere toda a responsabilidade para os técnicos do INH e para os bancos protocolados, que farão a verificação do investimento «quando o entendam por necessário», o que por si só enuncia grandes investimentos, como se de Projectos de Investimento se trata-se.
São também quase anulados os Fundos Perdidos, não permite financiamento para Prédios completamente devolutos, etc.

Embora no regime de transição de rendas condicionadas para o novo regime, seja dito que os proprietários terão apoio para a realização de obras que confiram o certificado de habitabilidade, o programa vincula essencialmente grandes projectos e realojamentos, tirando inclusive poder às Autarquias locais para fiscalizarem os eventuais apoios a conceder para a pequena habitação.
Veja-se ainda que apesar do Regeu, ter normas rijas para a ampliação e demolição de imóveis, este programa não estipula a obrigatoriedade dos projectos serem previamente deferidos pelas C.Municipais, pelo que assim só se pode entender a sua aplicação associada ao novo modelo de Sociedades de Reabilitação Urbana.

O que por fim vem apenas adiar a reabilitação da pequena habitação arrendada, dado que sem os apoios a fundo perdido, ou financiamento, os pequenos proprietários terão de investir nas obras para aumentarem uma renda, esse investimento terá retorno muitos anos após , na medida em que o regime de tributação exige que o proprietário pague ao estado pelo menos 35% desse aumento, para alem dos aumentos condicionados, dos maiores de 65 anos etc...

Neste caso o pequeno proprietário terá apenas duas opções, pintar o interior das habitações e pedir a dita vistoria, aumentar a renda, aos inquilinos que continuarão a viver sob um telhado completamente furado, mas imperceptível para o Técnico na medida em que o interior não apresenta grande degradação, e assim investir pouco, para obter algum reembolso, ou então vender as suas propriedades a entidades com capacidade para promover projectos de alojamento temporário, projectos de ampliação e beneficiar ainda dos alojamentos sociais que o INH terá de colocar ao dispor para grandes investimentos.

Depois e no que diz respeito aos certificados de habitabilidade, os Técnicos serão independentes e escolhidos de uma determinada lista, a C.M. defere de acordo com a informação prestada por esses Técnicos, desse deferimento dependerá a emissão do documento.
Pelo que se ante vê um esforço prioritário do proprietário, para obter o documento coagindo o Técnico ou delubriando-o com obras de biscateiros, que durarão no máximo 2 anos, alias como a maioria tem feito até hoje, investir pouco e acelerar o processo de degradação, e os inquilinos não terão muita opção, dado que até numa Ilha uma casinha alugada custa 250€.
Claro que os inquilinos terão ao fim de dois anos direito a solicitar nova vistoria, contudo a Lei incentiva o desinvestimento logo à partida, a Câmara Municipal deveria ficar responsável único por este tipo de processos, acompanhamento e estipulação de rendas administrativas.

Cristina Santos

De: Miguel Barbot - "Porto - Londres a 35 euros?" 

Ler aqui.

Nota de TAF: Voltando a este assunto aqui já comentado no passado dia 22, é interessante verificar que vai existir impacto também na Galiza. :-)

De: TAF - "Alguém enlouqueceu..." 

Segundo o Jornal de Notícias, o Bloco de Esquerda propõe "uma moratória de cinco anos a novas construções em todos os concelhos onde haja uma densidade de casas devolutas superiores a 10%"!

Perante isto, só me ocorre um comentário: ou a jornalista enlouqueceu e escreveu algo surrealista, ou então o Bloco de Esquerda perdeu completamente a cabeça. Já imaginaram as implicações em termos dos direitos dos cidadãos e da Economia?

De volta à Terra: também no JN, mais uma notícia sobre o Hotel das Artes.

Momento lúdico: o rosbife abandonado.

PS - Pois, eu bem me parecia mau demais. Parece que foi engano da jornalista do JN. A moratória seria só para as autarquias e não para os particulares. Ler no Público.

2004/09/27

De: TAF - " Cedofeita e outros" 

- Cedofeita n'O Comércio do Porto aqui e aqui.
- Pedintes afastam clientes de Cedofeita
- Vizinhos do "Hotel das Artes" Vão Recorrer à Justiça para Travar a Obra
- Um em cada cinco portuenses continua a morar em bairros
- Pizzas no Aleixo

2004/09/26

De: Pedro Aroso - "Auditoria aos Serviços do Urbanismo" 

O Dr. Rui Rio anunciou publicamente que ordenou uma auditoria aos Serviços do Urbanismo da CMP que "mostra onde há estrangulamentos". E mais adiante, acrescenta: "Estão ali os procedimentos todos para se poder levar a cabo uma reestruturação". Ou seja, a "reestruturação" ainda vai começar, ao contrário daquilo que o Arq. Ricardo Figueiredo se fartou de dizer, prometendo inclusivamente que o atendimento ia melhorar significativamente a partir de Janeiro de 2004. Já não alimento qualquer esperança em relação a este Executivo porque estou farto de ser enganado. No entanto, e porque o Dr. Rui Rio não se cansa de falar em transparência, seria interessante que viesse a disponibilizar a referida auditoria para que todos a pudéssemos consultar.

Pedro Aroso
Notícia do jornal Comércio do Porto


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